Immobile

Prezzo (€)

Città

Mutuo

LTV (%) 80%

Rata Mensile: --

Totale: --

Opzioni Avanzate

Tasso (%)

Scenario Live

Affitto € 1.000

Anni 10 anni

Vendi a fine periodo

Rivendita € 280.000

Costi Acquisto

Agenzia (%)

IVA Agenzia (%)

Notaio (€)

Imposta Registro (%)

Spese Mutuo (€)

Allacci (€)

Ristrutturazione

Spesa al mq (€)

Professionisti (€)

Arredi (€)

Imprevisti (%)

Durata (mesi)

Bonus Ristr.

Gestione & Tasse

IMU (€/y)

TARI (€/y)

Condominio (€/m)

Assicurazione (€/y)

Sfitto (mesi/y)

Manutenzione (€/y)

Mutuo Anni

Insur. Mutuo (€/y)

Risultati Analisi

ROI Totale --% ●

Cashflow Mensile --

Rata Mutuo --

Utile Netto --

Yield Lordo --%

Capitale Iniziale € 0 Rogito: €0 • Lavori: €0

Entrate vs Uscite (Annuali)

Dettaglio Annuale

Seleziona un anno dal grafico per i dettagli.

Dettaglio Cashflow

Anno	Entrate	Uscite	Netto	Cumulato

Confronto Benchmark

Scenario	ROI	Guadagno Totale

Come Funziona

📝

1. Inserisci i Dati

Compila il wizard con i dati dell'immobile, costi di acquisto, mutuo, ristrutturazione e strategia di investimento.

⚙️

2. Calcoli Automatici

L'app calcola cashflow mensili/annuali, ROI, IRR, NPV e tutte le metriche finanziarie rilevanti.

📊

3. Confronta

Confronta il rendimento dell'immobile con investimenti alternativi come ETF per capire se conviene.

🎯

4. Decidi

Usa l'analisi di sensibilità per stress-test e prendi una decisione informata.

Glossario Investitore

ROI (Return on Investment)

Rendimento totale dell'investimento. Formula: (Guadagno Netto / Capitale Investito) × 100

ROI = (Valore Finale - Costo Totale) / Costo Totale × 100

IRR (Internal Rate of Return)

Tasso di rendimento annualizzato che tiene conto del tempo. Permette confronti con altri investimenti.

Il tasso che rende NPV = 0

Cash-on-Cash Return

Rendimento annuo sul capitale cash effettivamente investito. Utile per valutare l'uso della leva.

CoC = Cashflow Annuo Netto / Cash Investito × 100

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Rapporto tra reddito operativo e rata del mutuo. DSCR > 1.2 indica buona copertura.

DSCR = NOI / Rata Mutuo Annua

Cap Rate

Rendimento lordo dell'immobile senza considerare il mutuo. Utile per confronti rapidi.

Cap Rate = NOI / Valore Immobile × 100

NPV (Net Present Value)

Valore attuale netto dei flussi di cassa futuri. NPV > 0 indica investimento conveniente.

NPV = Σ (CF_t / (1+r)^t) - Investimento Iniziale

Guida Fiscale Rapida (Italia)

Cedolare Secca

21% su canone libero
10% su canone concordato
Nessuna addizionale regionale/comunale
Conveniente se aliquota IRPEF > 21%

Plusvalenza Immobiliare

< 5 anni: tassata 26% (o IRPEF)
> 5 anni: esente
Base imponibile: prezzo vendita - prezzo acquisto - spese

Bonus Ristrutturazione

36% (era 50% fino a 2024)
Tetto: €96.000 per unità
Ripartito in 10 anni
Richiede capienza fiscale

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Risultati Analisi

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