Analizza il tuo investimento immobiliare

Calcola rendimenti, confronta scenari e decidi se conviene rispetto al mercato azionario

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Immobile
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Acquisto
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Mutuo
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Lavori
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Gestione
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Strategia

Dati Immobile

Inserisci le informazioni base dell'immobile che vuoi analizzare

Costi di Acquisto

Spese accessorie per completare l'acquisto

Mutuo

Configurazione del finanziamento bancario

Valori Calcolati

Importo mutuo € 160.000
Rata mensile € 927
Interessi totali € 62.494

Ristrutturazione

Costi e tempistiche dei lavori

Bonus Ristrutturazione β“˜

Costi di Gestione

Spese ricorrenti durante il possesso dell'immobile

Parametri Scenari

Inserisci i valori target per affitto e vendita β€” calcoleremo tutti gli scenari automaticamente

Configurazione Affitto

Configurazione Vendita

Tassazione plusvalenza 26% β“˜

Configurazione Ibrida (Affitto + Vendita)

Benchmark Investimenti Alternativi β“˜

Come Funziona

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1. Inserisci i Dati

Compila il wizard con i dati dell'immobile, costi di acquisto, mutuo, ristrutturazione e strategia di investimento.

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2. Calcoli Automatici

L'app calcola cashflow mensili/annuali, ROI, IRR, NPV e tutte le metriche finanziarie rilevanti.

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3. Confronta

Confronta il rendimento dell'immobile con investimenti alternativi come ETF per capire se conviene.

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4. Decidi

Usa l'analisi di sensibilitΓ  per stress-test e prendi una decisione informata.

Glossario Investitore

ROI (Return on Investment)

Rendimento totale dell'investimento. Formula: (Guadagno Netto / Capitale Investito) Γ— 100

ROI = (Valore Finale - Costo Totale) / Costo Totale Γ— 100

IRR (Internal Rate of Return)

Tasso di rendimento annualizzato che tiene conto del tempo. Permette confronti con altri investimenti.

Il tasso che rende NPV = 0

Cash-on-Cash Return

Rendimento annuo sul capitale cash effettivamente investito. Utile per valutare l'uso della leva.

CoC = Cashflow Annuo Netto / Cash Investito Γ— 100

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Rapporto tra reddito operativo e rata del mutuo. DSCR > 1.2 indica buona copertura.

DSCR = NOI / Rata Mutuo Annua

Cap Rate

Rendimento lordo dell'immobile senza considerare il mutuo. Utile per confronti rapidi.

Cap Rate = NOI / Valore Immobile Γ— 100

NPV (Net Present Value)

Valore attuale netto dei flussi di cassa futuri. NPV > 0 indica investimento conveniente.

NPV = Ξ£ (CF_t / (1+r)^t) - Investimento Iniziale

Guida Fiscale Rapida (Italia)

Cedolare Secca

  • 21% su canone libero
  • 10% su canone concordato
  • Nessuna addizionale regionale/comunale
  • Conveniente se aliquota IRPEF > 21%

Plusvalenza Immobiliare

  • < 5 anni: tassata 26% (o IRPEF)
  • > 5 anni: esente
  • Base imponibile: prezzo vendita - prezzo acquisto - spese

Bonus Ristrutturazione

  • 36% (era 50% fino a 2024)
  • Tetto: €96.000 per unitΓ 
  • Ripartito in 10 anni
  • Richiede capienza fiscale